お客様の幸せな暮らしを守るため、レオパレス問題をキチンと考えてみる。

杉浦正和
杉浦正和
  • 「屋根から笑顔をつくる!」神清のブログです!
    今回は、レオパレス問題について書きたいと思います!

    何が起きたのか?何が問題なのか?

    できるだけ分かりやすく解説していきたいとおもっています。

    また、建設業界としての神清の姿勢も、この問題をしっかり表明したいと思います!

レオパレス問題は大きく2つ。「サブリース問題」と「施工不備問題」です!

1)「サブリース問題」とは、レオパレスがアパートオーナー(地主さんなど)との契約を途中で反故にすること。

さて、「サブリース問題」からご説明していきます。

これは一言でいうと、レオパレス側がアパートオーナーとのサブリース契約を途中で打ち切るように仕向けるということ。

 

まず、レオパレスは、アパートオーナーとなる地主さんへ、

「30年一括家賃保証」のような、おいしい条件を提示します。

 

地主さんは、自分の土地に、借金をしてレオパレスを建てます。

家賃保証を考えると、借金を返しても、幾らかの儲けが手元に残るという話しです。

 

ただ、実際にはそんなに簡単に、入居は進みません。

そして、あるときを境に、家賃保証を減額したり、

打ち切ったりしてくるという問題です。

 

アパートオーナーとなった地主さんにしてみると、

「家賃保証があるから、高い費用をかけてアパートを建てたのに!」

となります。

 

そして、近くにレオパレス物件があっても、構うことなく地主さんを勧誘します。

 

レオパレス物件は、どんどん建ちますが、

入居は、さらになかなか進まないという悲惨な事態になっていくというものです。

 

この問題について、神清はとくに論評しません

すみません!

 

なぜかというと、実際の契約内容がよく分からないからです

この問題については、お互いの言い分があると思います

 

契約の時点で、どんな約束があったのか?

そこが分からないので、論評を差し控えたいと思います!

 

(参照)“レオパレス問題 総まとめ”ガイアの夜明けで発覚した驚きの実態

https://www.tv-tokyo.co.jp/plus/business/entry/2019/019191.html

テレビ東京の「ガイアの夜明け」で、どうもレオパレスオーナーとの契約について問題があったことがスクープされていたようですね。

 

2)「施工不備問題」は、決められたとおりに施工されていない防火等の不備にもつながるという、非常に危険な問題です。

 

施工不備は、レオパレス物件に住んでいる人にとっては、いざ火災などが起こった時には命に関わる問題です。

影響を受ける入居者は、

2019年2月7日時点で、

1324棟 14443人

 

うち、とくに危険性が高く、早急に引っ越しという案件が、

641棟 7782人

このような報道がされていました。

本当に多くの人がこの問題に巻き込まれていたんですね。

 

レオパレスの施工不備問題で注目すべき2つの重要な危険ポイントとは。

この「施工不備問題」は、さらに何点かに分かれます。

その中でも、とくに問題があると思われるものが、「小屋裏(天井裏)の界壁無し」と「天井材の不備」です

 

なぜなら、この2点は防火性能に直結するからです

ここから、少し詳しく説明をしていきます。

 

 

1)「小屋裏(天井裏)の界壁無し」は火災時の火の回りが早くなる原因に….

パートで、小屋裏(天井裏)に、隣室との境の壁がないということです

天井裏が、ツーツーだということです。

これがどういう問題を引き起こすのかというと、建物全体の火の回りが、早くなってhしまうということです。

 

仮に、どこかの部屋で、火災が発生したとします。

天井裏に火がまわったら、通常は、界壁という壁が火を防ぎます

原則的に、火は上へ登ります。

火災が起きているので、安全とは言えませんが、界壁があれば逃げるための時間稼ぎになります。

この「界壁」がもし、、無い状態だったら、、、、

隣室の火災に気付かず寝込んでいる、あなたの部屋の天井の上が、真っ赤に燃えていることだってあり得ます

他の問題としては、「遮音性が悪い」「防犯上の心配」が出てきます。

部屋には壁がありますが、天井の上には、さえぎるものがありません。

生活音がよく通ってしまいます

また、

「防犯上の心配」もあります。

部屋には、天井裏に入るための点検口が、大抵あります。

 

 

隣の住人が、天井を伝って、あなたの部屋の上にもぐり込めるということです

とくに女性にとっては、気持ちの悪い話しです。

 

 

 

2)「天井材の不備」があると物件が燃えやす区なってしまうことも、、、

共同住宅の場合、基本的に不燃材料(もしくは準不燃材料、難燃材料)を使用する必要があります

これは、床面積や階数によって、決まっています。

 

簡単にいうと、「燃えにくい材料を規定の分量以上に入れてくださいということです。」

問題になっているレオパレス物件では、この不燃材料の規定が、守られていなかったようなのです

これも防火上、大きな問題です。

 

天井材の不備は、界壁の問題とも重なります。

火災が発生したとき、天井材が火災に弱ければ、その部屋の天井が短時間で抜けてしまう

天井裏にまわった火は、界壁がないため、どんどん横に拡がる。

 

まわりの住人が気付かないうちに、建物のいろいろなところに火が移ってしまっている

今回の問題は、該当するレオパレス物件に住んでいる人を「火災から守り切ることができない」という大きな危険を孕んでいるものだったのです。

 

レオパレス本体は、「下請けの施工業者の施工不備」って言ってるけどホント?

さて、私はレオパレス21のホームページを見てみました。

施工業者と社内マニュアルの整合性の不備とか・・・

微妙に説明が分かりにくい・・・

何か逃げを作ろうとしているような文章・・・???

 

 

ここからは、私の推測も入りますが、、、、

 

通常、こういった全国展開する大手の物件工事には、非常に多数の下請業者が関わります

下請、孫請け、職人さん同士の応援・・・

 

いつも、工事を請けている人もいれば、

たまたまスポットで応援に来る人もいる・・・

良い悪いは別にして、業界的にはよくある話しです。

 

まさか、そのバラバラの職人さん達が、全国で同時期に同じような工事不備をする・・・

あるわけない、というのが正直な感想です

 

「こういう風に工事しなさい」という、ある程度明確な指示がないと、なかなかこんな事態には、ならないと思います

 

その指示も、現場監督さんのレベルで勝手に決めてしまうは、

とても考えられません。

 

もちろんあくまで、わたし個人の想像ですが、、、

 

もっと、上の力をもった誰かからの指示・・・

もしそうなら、この指示はすごく悪質な感じがします。

 

 

 

神清は「暮らしを守る」業者でありたい。

当たり前のことを言います。

「神清は、お客さまと約束したとおりに工事をやります!」

あたりまえすぎるくらい、あたりまえです!

仕事で手を抜く職人は、食べていけない。

現場は、案外と単純です。

職人さんは、明確に作業指示をすれば、きちんとその通りに仕上げてくれます

職人さんは、工事の後で、手抜きとか下手と言われるのを、本当に嫌がります

それはそうです。いい加減な仕事をすれば、次から仕事が来なくなりますから。

 

 

作業に必要な時間を取ってあげれば、きれいに仕事をしてくれます。

実際、神清の工事で、手抜きをする職人さんに出会ったことはありません

 

ただ、ごくたまに、ほんのまれに、

性格に若干クセというか個性のある人はいます。

一匹狼で、いろいろと揉まれている人もいるので・・・

 

できれば、そこは、広い心で、見守ってあげてください。

ちなみに、神清に協力してくれる職人さんは、

いい人ばかりなので、安心してください。

 

失礼しました。

話しが、少し逸れました。

 

お客様との約束を守る。それがあたりまえ。

神清は、お客さまに対して、

約束したこと・こうしますと説明した施工をキチンと行います

 

ただし、リフォーム案件では、たまに例外はあります

たとえば、屋根材をめくってみたら、その下の木材の傷みがかなりひどい時です。

多少の傷みレベルであれば、補強材を入れるなど、見積もりの範囲に収めます。

その場合は、すぐにお施主さまに相談です

ありのままをお話しして、最善策を提案します

工事内容の変更は、かならずお施主さまの許可をいただきます。

 

お客様を幸せにすることが、お互いの利益になる。

先日、とても、有り難いお話しがありました。

そのお客さまは、雨漏りの不具合でお問い合わせを頂きました。

そのときにおっしゃっていただいたことが、

「知り合いが神清で工事をしたが、説明や工事がとても信頼できたと言っていた。

だから神清に相談してみた。」

という内容でした。

雨漏りはさておき、すごくうれしかったです。

 

 

神清は、バンバン、テレビCMを打てるような巨大企業ではありません

広告を使ったイメージ戦略は、皆無です。

地道にお客さまの信頼を積み重ねていく、その路線に猪突猛進です

 

今回のレオパレス問題は、補償のこともあるとは思いますが。

それ以上に、お客さまの信頼を裏切ったことの損失が、

計り知れないと考えています。

 

神清としても、

誠実にお客さまと向き合い、信頼をいただく」

という原点を振り返らされた問題です。

 

 

 

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