マイホームを検討している方必見！中古住宅リフォームのメリットを教えます。

先日、義理の弟から「住宅購入を検討しているけど、どこがいい？」と相談がありました。

義弟は結婚していて、奥さんと子供の３人暮らし、年齢は30歳。

地元の友達たちが家を購入しているので、「自分もそろそろ・・・」と思っているようでした。

飲みながら話を聞いていると本音は、「ローンを抱えたくないな・・・、でも嫁さんが・・・」

私も「俺もその気持ちよくわかるよ～」と盛り上がりました。

昔のような終身雇用の感覚がない現在で、35年ローンを組むことは勇気がいることだと感じています。

幸い、義弟は大手会社に勤めているので、がんばるそうです・・・

私は住宅関係で仕事をしています。

普段から思っている自論「中古住宅もありかも？・・・」を義弟に語りました。

義弟は、「中古住宅はないよ～」と眼中に無い様だったのですが、話には耳を傾けてくれました。

結果、義弟が住宅購入をどうするか？結論は出ていません。

折角なので、マイホームをご検討の皆様に「なぜ、中古住宅もありなのか？」お伝えします。

日本には大量な空き家がある。

まずは日本の住宅事情を知ろう！

最近よく耳にする言葉に、「空き家問題」があります。

何が問題なのかというと、平成25年で約820万戸もの空き家があるそうです。

なんと、日本全体の住宅約6,000万戸の13.5％が空き家。（10戸に１戸以上が空き家）

世帯数が5,000万世帯と言われているので1,000万戸も差があり、どう考えても大量に余っている状況です。

新築は90万戸／年程度なので、10年分以上余っている、空き家を在庫と考えると気持ち悪くなるくらいですね・・・

住宅の資産価値

住宅を建てることは人生の中で、もっとも高価な買い物・・・

それなのに、内訳がよくわからない？？方も多いと思います。

そこで、イメージがわきやすいように、具体例で見てみましょう。

新築建売住宅の場合

建築場所は地方都市、郊外の一軒家。

総額3,000万円の新築建売住宅を35年ローンで購入。

その内訳：

土地代1,000万円（敷地40坪・・・25万円／坪）

建物代2,000万円（延床40坪・・・50万円／坪）

引き渡された直後から、建物の価値は建築費用の20％の価値が自動的に下落。（不動産業界の慣例）つまり、400万円が消滅して、2,600万円の価値。

その後、木造住宅では22年経つと建物価値ゼロ。（つまり、土地代1,000万円のみの価値。）
しかし、残り13年間、ローンを支払い続ける・・・（なんか変？？）

35年後、晴れて自分の所有物となって、売却しようとすると建物価値は解体費分がマイナスとなる。（約－150万円・解体費）

計算すると、35年間、計4,500万円支払って、結局、850万円の資産価値。（かなしい・・・）
3,650万円／35年＝104万円・・・住宅費104万円／年といえます。

（概算なので、地価は変動なし。細かい条件設定は無視でお願いします・・・）

中古住宅売買の場合

先日、中古住宅売買物件の住宅調査（ホームインスペクション）を行いました。
その事例を簡単に・・・

物件場所は名古屋から30分程度の地方都市、郊外の一軒家。

築25年の物件（敷地130坪、延床50坪）。

とても立派な建物（日本瓦屋根一文字葺／銅板葺／木造）（いわゆる社長さん宅・豪邸）

ご主人様（会社経営者）が亡くなられ、息子さんは都会に住んでいて、家には戻らないので売却してほしいという案件でした。

不動産屋さんの話ですと、土地代のみの評価で価格2,100万円（16万円／坪）。

住宅調査した結果、建物内部に大きな劣化はありませんでした。
屋根は25年経過していても、全く補修するところなし。

とてもお得な買い物に思えました。

例えば、300万円リフォームしたとしても、合計2,400万円。

20年住んで、売却しようとすると建物価値は解体費分マイナスとなる。（約－150万円・解体費）

計算すると、2,400万円支払って、1,950万円の資産価値。
450万円／20年＝23万円・・・住宅費23万円／年といえます。

（新築と比べると建物費用1/5と少ないので、お得ですね！！）

中古住宅売買の状況

そんなにお得なら、中古住宅の売買は盛んなの？

いえ、そうでもないです。

外国では中古住宅の売買は新築着工の２倍以上あるのですが、日本では1/5程度と少ない。

なぜか？

日本では中古住宅の品質・性能に対する不安を感じているから。

中古住宅購入のアンケートでは、

「新築物件よりも問題が多そう」（32.8％）

「心理的に中古住宅への抵抗感がある」（32.7％）

「後から欠陥が見つかると困る」（29.6％）

など消費者の不安が目立ちます。

つまり、価格は安くても不安があるから買えないのです。

一方、売買が盛んな外国では、この不安をどうしているのでしょうか？

海外では、住宅売買の前段階において、建物を調査する専門家がいるのです。

アメリカでは「ホームインスペクター」、イギリスでは「ビルディングサーベイヤー」と呼ばれています。

当然、日本でも中古住宅売買時には住宅調査を行いましょうと国が強力に推進しています。

住宅調査？？　ピーンと来ない方もいますよね。
そこで、住宅以外の中古売買に目を向けますと、住宅の次に高価な買い物となる車では、すでにしっかりとした仕組みが取り入れています。

中古車を売るときには必ず査定が行われます。

その時には車を確認して、型式、性能、事故の有無、状態などを調査します。

調査なしには、誰も中古車を購入しない・・・

車よりも高価な住宅であれば、調査が必要なのは当然ですよね！

住宅調査（ホームインスペクション）

住宅における検査・調査は建設中、新築時、不具合発生時、耐震診断時、中古住宅売買時などいろいろなタイミングで行われています。

その中で、中古住宅売買時の調査を住宅調査（ホームインスペクション）と呼んでいます。

ホームインスペクションは住宅の現況調査（解体せずにそのままの状態を調べる）であり、目視検査が中心となっていて、人間でいう「健康診断」のレベルです。

国家資格などはなく、民間の協会が10団体程度あります。
（私は３つの団体に属していますが、手法はそれぞれ異なっています。）

住宅調査（ホームインスペクション）の内容は以下の通りです。

○住宅の室内はもとより、屋根・壁から基礎、外構までの劣化の有無を確認します。

○劣化の調査は特に、下記を重点的に確認します。

・構造耐力上の安全性に問題のあるもの

＊しろあり、木材の腐朽、金属の腐食、建物の傾斜、屋根・壁・基礎のひび割れ・欠損・劣化

・雨漏りの有無

＊屋根・壁・窓・床などの雨漏り痕の有無

・設備配管に生じている劣化があるもの

＊給排水管の水漏れや詰まりの有無

あんしんくん（中古住宅の建物調査）

私がお勧めする建物調査は、「あんしんくん」という中古住宅の建物調査サービスです。（一般社団法人住宅管理・ストック推進協会が行っています。）

「あんしんくん」には、他の住宅調査にはない安心できる５つの特長があります。

「あんしんくん」の住宅調査は①検査員（インスペクター）・②屋根業者・③しろあり業者の３名で行います。
重要な屋根・床下は専門業者がプロの視点から調査する仕組みとなっています。

「あんしんくん」では、お客様が確認できない見えない部分もしっかり調査します。
雨漏りの心配があり、メンテナンスすると費用が高い部位である屋根には、専門家の屋根業者が登って調査します。
しろありによる蟻害の心配があり、建物の強度にかかわる重要な部位である床下と小屋裏（屋根裏）には、専門家のしろあり業者が潜って調査します。

他の団体の調査方法は、以下の通りです。

屋根・・・地面から見上げて目視による調査
（雨漏り調査を行っている私からすると地面から見ても全くわかりません。）

床下・・・床下点検口から目視できる範囲を調査
（しろありは床下全体を均等に食するわけではないので、見落としの可能性も）

小屋裏・・・小屋裏点検口から目視できる範囲を調査
（雨漏りは方位や部位によって、頻度が異なりますので、見落としの可能性も）

この部分が「あんしんくん」のもっとも優れたサービスと言えます。

「あんしんくん」はこんな画期的な３人体制の住宅調査ですが、費用は大変、低価格となっています。

住宅の大きさにより価格は異なりますが、
標準的な大きなの住宅ですと50,000円です。
他の団体では１人の調査で、同程度の費用となっています。

「あんしんくん」の検査員（インスペクター）は学科試験、実技試験を合格した有資格者だけとなっています。

他の団体では、学科試験はありますが実技試験がないため、検査員の技量にバラツキがあります。
住宅はそれぞれ仕様が異なっていますので、現場実務が重要と言えます。

「あんしんくん」には住宅調査結果の診断書に、プラス10ヵ年メンテナンス計画書が付属しています。

中古住宅を購入するのが目的ではなく、これから長年にわたって住まうことが目的のため、必ずメンテナンスが必要となってきます。
購入時に、そのメンテナンス及びその費用をイメージすることは大事なことです。

実務主義の「あんしんくん」ならではのサービスとなっています。

「あんしんくん」サービスの流れ

「あんしんくん」のお申込みは簡単です。

①まずはホームページよりお申込みください。

ホームページの専用のお申し込みフォームよりお申し込みください。

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②申込受付後、検査員（インスペクター）よりご連絡いたします。

調査日、調査時間、新築当時の建築確認書や図面の提供依頼、駐車スペースの有無、注意事項などをお聞きいたします。

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③３人体制で住宅調査を行います。

調査時間は約2時間です。
雨天の場合、屋根業者は別日となることがあります。

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④後日、診断書をお渡しいたします。

１週間程度で、住宅調査の結果を診断書にまとめ、ご報告いたします。

ご質問等あれば、お電話でお問い合わせください。

まとめ

マイホームをご検討の方、特に住宅ローンを抱えることになるお父さんには、「中古住宅もありかも！」と思っていただけたのではないでしょうか？（奥様あるの方が少し抵抗感があるかな？・・・）

中古住宅の品質はホントにバラバラですので、購入時には住宅調査を必ず行いましょう！！（先日、別の物件では、購入前の住宅調査により、しろありによる蟻害・屋根の劣化が発覚した物件がありました。）

中古住宅売買時には、買う側・売る側とも現況を把握でき、安心して売買できる住宅調査「」を是非ご活用くださいね～！！